Marktdaten

Hypothekenzinsen (Immobilienkauf)

Indikative Zinsen für den Kauf einer Bestandsimmobilie.

Rate	Bedingungen	Quellen	Datum

Haushalt

Person 1 Nettoeinkommen (€/Monat)

Person 2 Nettoeinkommen (€/Monat)

Monatliche Ausgaben (ohne Wohnen)

Monatliche Sparrate (optional)

Leer = Einkommen − Ausgaben; wird investiertErwartete Jahresrendite der Sparrate (%)

Monatliche Sparrate wird zu dieser Rendite angelegt

Kapital & Anlagen

Liquides Kapital (€)

Bereits investiert (€)

Anteil investiertes Kapital für EK (%)

Für Szenario „Liquid + investiertes Kapital": wie viel des Depots für Eigenkapital genutzt werden darfZeithorizont (Jahre)

Mietsteigerung p.a. (%)

Inflation p.a. (%)

Eigenkapital-Szenarien:

Nur liquides Kapital
Liquid + investiertes Kapital (50 % des investierten Kapitals)

Immobilie zur Eigennutzung

Kaufpreis (€)

BundeslandWohnfläche (m²)

Wertsteigerung Eigennutzung p.a. (%)

Instandhaltung (% p.a. vom Wert)

Hausgeld (€/Monat)

Immobilie zur Vermietung

Kaufpreis (€)

Kaltmiete Kapitalanlage (€/Monat)

Kaltmiete Wohnung (€/Monat)

Wertsteigerung Kapitalanlage p.a. (%)

Leerstandsquote (%)

Gebäudeanteil (%)

AfA-Satz (% p.a.)

Steuern & Gebühren

Notar + Grundbuch (%)

Makler (%)

Steuern

Steuerliche Annahmen

In der Simulation verwendete Steuersätze und Regeln

Annahme	Wert	Quelle
Einkommensteuer (Splittingtarif)	12.348 € Freibetrag, progressiv bis 45 %	§32a EStG (Einkommensteuertarif 2026)
Vermietung (Strategie B)	Mieteinnahmen steuerpflichtig; Werbungskosten abzugsfähig (Zinsen, AfA, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung, nicht umlagefähiges Hausgeld)	§21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
AfA (Abschreibung)	2.0 % linear auf 80.0 % Gebäudeanteil	§7 EStG (Absetzung für Abnutzung)
Grunderwerbsteuer	6.0 % (BE: 6.0 %)	Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
Notar + Grundbuch	1.5 %	BMF — Kaufnebenkosten
Eigennutzung (Strategie C)	Keine Mieteinnahmen, keine Werbungskosten, KreditZinsen nicht abzugsfähig	§21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)
Spekulationsfrist	Veräußerungsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei — Verkauf nicht modelliert	§23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte)

Finanzierung

Sollzins (Bestandsimmobilie)

Tilgung

6 Szenarien: 10/20/30% Eigenkapital × 10/15J Zinsbindung × 2 EK-Finanzierungsarten

Plausibilität

Berechnete Werte (Transparenz)

Diese Werte werden in der Simulation verwendet — zur Kontrolle Ihrer Eingaben.

Haushaltseinkommen (netto)

7.500 € / Monat

Monatliche Sparrate

4.500 € / Monat

Berechnet: Einkommen − Ausgaben

Jährliche Sparrate (investiert)

54.000 € @ 7.0 %

Grunderwerbsteuer

6.0 % → 24.000 €

Notar + Grundbuch

6.000 €

Makler

14.280 €

Kaufnebenkosten Eigennutzung

44.280 €

Kaufnebenkosten Kapitalanlage

44.280 €

Grundsteuer (geschätzt)

340 € / Jahr

Geschätztes zvE (Haushalt)

117.510 € / Jahr

Grenzsteuersatz

38.0 %

Verfügbares EK: Nur liquides Kapital

80.000 €

Verfügbares EK: Liquid + investiertes Kapital

90.000 €

Ergebnisse

A — Mieten & Investieren

Strategie	Nettovermögen ↓	Depotwert	Immobilien-Equity	Gesamt investiert	Zinsen gezahlt	Miete gezahlt	Steuern gezahlt	Break-even vs. A
Strategy A — Rent & Invest	3.484.137 €	3.484.137 €	0 €	746.204 €	0 €	893.796 €	0 €	—

Nettovermögen über Zeit

Ziehen zum Zoomen (die Datentabelle unter dem Diagramm enthält alle Werte)

Nettovermögen über Zeit — Datentabelle zum Diagramm
Jahr	Strategy A — Rent & Invest
0	100.000 €
1	141.206 €
2	184.824 €
3	231.016 €
4	279.949 €
5	331.808 €
6	386.787 €
7	445.094 €
8	506.951 €
9	572.597 €
10	642.285 €
11	716.288 €
12	794.897 €
13	878.421 €
14	967.195 €
15	1.061.573 €
16	1.161.935 €
17	1.268.688 €
18	1.382.267 €
19	1.503.136 €
20	1.631.792 €
21	1.768.768 €
22	1.914.631 €
23	2.069.989 €
24	2.235.495 €
25	2.411.841 €
26	2.599.774 €
27	2.800.089 €
28	3.013.637 €
29	3.241.328 €
30	3.484.137 €

B — Kapitalanlage vermieten

Strategie	Nettovermögen ↓	Depotwert	Immobilien-Equity	Gesamt investiert	Zinsen gezahlt	Miete gezahlt	Steuern gezahlt	Break-even vs. A
Strategy B — Investment Property (30% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.246.568 €	2.574.972 €	671.596 €	739.765 €	243.246 €	893.796 €	26.212 €	3
Strategy B — Investment Property (30% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.246.568 €	2.574.972 €	671.596 €	739.765 €	243.246 €	893.796 €	26.212 €	3
Strategy B — Investment Property (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	3.206.136 €	2.539.941 €	666.195 €	740.330 €	251.093 €	893.796 €	23.202 €	—
Strategy B — Investment Property (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	3.206.136 €	2.539.941 €	666.195 €	740.330 €	251.093 €	893.796 €	23.202 €	—
Strategy B — Investment Property (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	3.206.136 €	2.539.941 €	666.195 €	740.330 €	251.093 €	893.796 €	23.202 €	—
Strategy B — Investment Property (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	3.206.136 €	2.539.941 €	666.195 €	740.330 €	251.093 €	893.796 €	23.202 €	—
Strategy B — Investment Property (20% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.206.136 €	2.539.941 €	666.195 €	730.330 €	251.093 €	893.796 €	23.202 €	—
Strategy B — Investment Property (20% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.206.136 €	2.539.941 €	666.195 €	730.330 €	251.093 €	893.796 €	23.202 €	—
Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	3.163.944 €	2.519.353 €	644.591 €	702.565 €	282.479 €	893.796 €	11.184 €	—
Strategy B — Investment Property (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	3.163.944 €	2.519.353 €	644.591 €	702.565 €	282.479 €	893.796 €	11.184 €	—
Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.163.944 €	2.519.353 €	644.591 €	698.285 €	282.479 €	893.796 €	11.184 €	—
Strategy B — Investment Property (10% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.163.944 €	2.519.353 €	644.591 €	698.285 €	282.479 €	893.796 €	11.184 €	—

Vergleich: Eigenkapital × Zinsbindung — B — Kapitalanlage vermieten

EK \ ZB	10J	15J
10%	3.163.944 €	3.163.944 €
20%	3.206.136 €	3.206.136 €
30%	3.206.136 €	3.206.136 €

Nettovermögen über Zeit

Ziehen zum Zoomen (die Datentabelle unter dem Diagramm enthält alle Werte)

Nettovermögen über Zeit — Datentabelle zum Diagramm
Jahr	Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	Strategy B — Investment Property (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	Strategy B — Investment Property (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	Strategy B — Investment Property (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	Strategy B — Investment Property (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	Strategy B — Investment Property (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]
0	55.720 €	55.720 €	80.000 €	80.000 €	80.000 €	80.000 €	55.720 €
1	100.898 €	100.898 €	125.067 €	125.067 €	125.067 €	125.067 €	100.898 €
2	148.103 €	148.103 €	172.186 €	172.186 €	172.186 €	172.186 €	148.103 €
3	197.460 €	197.460 €	221.490 €	221.490 €	221.490 €	221.490 €	197.460 €
4	249.111 €	249.111 €	273.117 €	273.117 €	273.117 €	273.117 €	249.111 €
5	303.199 €	303.199 €	327.213 €	327.213 €	327.213 €	327.213 €	303.199 €
6	359.883 €	359.883 €	383.939 €	383.939 €	383.939 €	383.939 €	359.883 €
7	419.329 €	419.329 €	443.461 €	443.461 €	443.461 €	443.461 €	419.329 €
8	481.716 €	481.716 €	505.961 €	505.961 €	505.961 €	505.961 €	481.716 €
9	547.234 €	547.234 €	571.630 €	571.630 €	571.630 €	571.630 €	547.234 €
10	616.083 €	616.083 €	640.672 €	640.672 €	640.672 €	640.672 €	616.083 €
11	688.481 €	688.481 €	713.306 €	713.306 €	713.306 €	713.306 €	688.481 €
12	764.659 €	764.659 €	789.766 €	789.766 €	789.766 €	789.766 €	764.659 €
13	844.861 €	844.861 €	870.298 €	870.298 €	870.298 €	870.298 €	844.861 €
14	929.350 €	929.350 €	955.170 €	955.170 €	955.170 €	955.170 €	929.350 €
15	1.018.408 €	1.018.408 €	1.044.663 €	1.044.663 €	1.044.663 €	1.044.663 €	1.018.408 €
16	1.112.334 €	1.112.334 €	1.139.081 €	1.139.081 €	1.139.081 €	1.139.081 €	1.112.334 €
17	1.211.444 €	1.211.444 €	1.238.744 €	1.238.744 €	1.238.744 €	1.238.744 €	1.211.444 €
18	1.316.081 €	1.316.081 €	1.344.000 €	1.344.000 €	1.344.000 €	1.344.000 €	1.316.081 €
19	1.426.608 €	1.426.608 €	1.455.216 €	1.455.216 €	1.455.216 €	1.455.216 €	1.426.608 €
20	1.543.416 €	1.543.416 €	1.572.785 €	1.572.785 €	1.572.785 €	1.572.785 €	1.543.416 €
21	1.666.919 €	1.666.919 €	1.697.125 €	1.697.125 €	1.697.125 €	1.697.125 €	1.666.919 €
22	1.797.559 €	1.797.559 €	1.828.687 €	1.828.687 €	1.828.687 €	1.828.687 €	1.797.559 €
23	1.935.812 €	1.935.812 €	1.967.950 €	1.967.950 €	1.967.950 €	1.967.950 €	1.935.812 €
24	2.082.185 €	2.082.185 €	2.115.426 €	2.115.426 €	2.115.426 €	2.115.426 €	2.082.185 €
25	2.237.218 €	2.237.218 €	2.271.659 €	2.271.659 €	2.271.659 €	2.271.659 €	2.237.218 €
26	2.401.488 €	2.401.488 €	2.437.238 €	2.437.238 €	2.437.238 €	2.437.238 €	2.401.488 €
27	2.575.612 €	2.575.612 €	2.612.784 €	2.612.784 €	2.612.784 €	2.612.784 €	2.575.612 €
28	2.760.252 €	2.760.252 €	2.798.966 €	2.798.966 €	2.798.966 €	2.798.966 €	2.760.252 €
29	2.956.112 €	2.956.112 €	2.996.496 €	2.996.496 €	2.996.496 €	2.996.496 €	2.956.112 €
30	3.163.944 €	3.163.944 €	3.206.136 €	3.206.136 €	3.206.136 €	3.206.136 €	3.163.944 €

Aufschlüsselung: Depot vs. Immobilie (Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK])

Ziehen zum Zoomen (die Datentabelle unter dem Diagramm enthält alle Werte)

Aufschlüsselung: Depot vs. Immobilie (Strategy B — Investment Property (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK]) — Datentabelle zum Diagramm
Jahr	Depotwert	Immobilien-Equity
0	15.720 €	40.000 €
1	43.582 €	57.317 €
2	73.368 €	74.735 €
3	105.197 €	92.263 €
4	139.199 €	109.911 €
5	175.510 €	127.689 €
6	214.277 €	145.606 €
7	255.658 €	163.672 €
8	299.820 €	181.896 €
9	346.946 €	200.288 €
10	397.224 €	218.859 €
11	450.863 €	237.618 €
12	508.082 €	256.576 €
13	569.117 €	275.744 €
14	634.219 €	295.131 €
15	703.659 €	314.750 €
16	777.724 €	334.610 €
17	856.721 €	354.723 €
18	940.981 €	375.100 €
19	1.030.856 €	395.752 €
20	1.126.724 €	416.692 €
21	1.228.988 €	437.930 €
22	1.338.079 €	459.480 €
23	1.454.460 €	481.353 €
24	1.578.623 €	503.562 €
25	1.711.099 €	526.119 €
26	1.852.451 €	549.037 €
27	2.003.282 €	572.330 €
28	2.164.241 €	596.011 €
29	2.336.019 €	620.093 €
30	2.519.353 €	644.591 €

C — Eigennutzung kaufen

Strategie	Nettovermögen ↓	Depotwert	Immobilien-Equity	Gesamt investiert	Zinsen gezahlt	Break-even vs. A
Strategy C — Buy to Live (30% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]Best	3.673.272 €	3.001.676 €	671.596 €	905.012 €	243.246 €	2
Strategy C — Buy to Live (30% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.673.272 €	3.001.676 €	671.596 €	905.012 €	243.246 €	2
Strategy C — Buy to Live (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	3.621.793 €	2.955.598 €	666.195 €	902.566 €	251.093 €	4
Strategy C — Buy to Live (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	3.621.793 €	2.955.598 €	666.195 €	902.566 €	251.093 €	4
Strategy C — Buy to Live (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	3.621.793 €	2.955.598 €	666.195 €	902.566 €	251.093 €	4
Strategy C — Buy to Live (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	3.621.793 €	2.955.598 €	666.195 €	902.566 €	251.093 €	4
Strategy C — Buy to Live (20% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.621.793 €	2.955.598 €	666.195 €	892.566 €	251.093 €	4
Strategy C — Buy to Live (20% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.621.793 €	2.955.598 €	666.195 €	892.566 €	251.093 €	4
Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	3.535.541 €	2.890.950 €	644.591 €	852.784 €	282.479 €	9
Strategy C — Buy to Live (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	3.535.541 €	2.890.950 €	644.591 €	852.784 €	282.479 €	9
Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.535.541 €	2.890.950 €	644.591 €	848.504 €	282.479 €	9
Strategy C — Buy to Live (10% EK, 15J ZB) [Liquid + 50% investiert]	3.535.541 €	2.890.950 €	644.591 €	848.504 €	282.479 €	9

Vergleich: Eigenkapital × Zinsbindung — C — Eigennutzung kaufen

EK \ ZB	10J	15J
10%	3.535.541 €	3.535.541 €
20%	3.621.793 €	3.621.793 €
30%	3.621.793 €	3.621.793 €

Nettovermögen über Zeit

Ziehen zum Zoomen (die Datentabelle unter dem Diagramm enthält alle Werte)

Nettovermögen über Zeit — Datentabelle zum Diagramm
Jahr	Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	Strategy C — Buy to Live (10% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	Strategy C — Buy to Live (20% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	Strategy C — Buy to Live (20% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	Strategy C — Buy to Live (30% EK, 10J ZB) [Liquid EK]	Strategy C — Buy to Live (30% EK, 15J ZB) [Liquid EK]	Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid + 50% investiert]
0	55.720 €	55.720 €	80.000 €	80.000 €	80.000 €	80.000 €	55.720 €
1	102.051 €	102.051 €	126.772 €	126.772 €	126.772 €	126.772 €	102.051 €
2	150.757 €	150.757 €	175.974 €	175.974 €	175.974 €	175.974 €	150.757 €
3	201.992 €	201.992 €	227.767 €	227.767 €	227.767 €	227.767 €	201.992 €
4	255.923 €	255.923 €	282.319 €	282.319 €	282.319 €	282.319 €	255.923 €
5	312.727 €	312.727 €	339.810 €	339.810 €	339.810 €	339.810 €	312.727 €
6	372.592 €	372.592 €	400.435 €	400.435 €	400.435 €	400.435 €	372.592 €
7	435.720 €	435.720 €	464.399 €	464.399 €	464.399 €	464.399 €	435.720 €
8	502.326 €	502.326 €	531.922 €	531.922 €	531.922 €	531.922 €	502.326 €
9	572.639 €	572.639 €	603.239 €	603.239 €	603.239 €	603.239 €	572.639 €
10	646.905 €	646.905 €	678.600 €	678.600 €	678.600 €	678.600 €	646.905 €
11	725.385 €	725.385 €	758.273 €	758.273 €	758.273 €	758.273 €	725.385 €
12	808.359 €	808.359 €	842.545 €	842.545 €	842.545 €	842.545 €	808.359 €
13	896.125 €	896.125 €	931.720 €	931.720 €	931.720 €	931.720 €	896.125 €
14	989.003 €	989.003 €	1.026.125 €	1.026.125 €	1.026.125 €	1.026.125 €	989.003 €
15	1.087.332 €	1.087.332 €	1.126.109 €	1.126.109 €	1.126.109 €	1.126.109 €	1.087.332 €
16	1.191.477 €	1.191.477 €	1.232.043 €	1.232.043 €	1.232.043 €	1.232.043 €	1.191.477 €
17	1.301.827 €	1.301.827 €	1.344.326 €	1.344.326 €	1.344.326 €	1.344.326 €	1.301.827 €
18	1.418.797 €	1.418.797 €	1.463.383 €	1.463.383 €	1.463.383 €	1.463.383 €	1.418.797 €
19	1.542.831 €	1.542.831 €	1.589.667 €	1.589.667 €	1.589.667 €	1.589.667 €	1.542.831 €
20	1.674.402 €	1.674.402 €	1.723.665 €	1.723.665 €	1.723.665 €	1.723.665 €	1.674.402 €
21	1.814.019 €	1.814.019 €	1.865.896 €	1.865.896 €	1.865.896 €	1.865.896 €	1.814.019 €
22	1.962.222 €	1.962.222 €	2.016.912 €	2.016.912 €	2.016.912 €	2.016.912 €	1.962.222 €
23	2.119.591 €	2.119.591 €	2.177.308 €	2.177.308 €	2.177.308 €	2.177.308 €	2.119.591 €
24	2.286.744 €	2.286.744 €	2.347.716 €	2.347.716 €	2.347.716 €	2.347.716 €	2.286.744 €
25	2.464.342 €	2.464.342 €	2.528.813 €	2.528.813 €	2.528.813 €	2.528.813 €	2.464.342 €
26	2.653.093 €	2.653.093 €	2.721.324 €	2.721.324 €	2.721.324 €	2.721.324 €	2.653.093 €
27	2.853.753 €	2.853.753 €	2.926.021 €	2.926.021 €	2.926.021 €	2.926.021 €	2.853.753 €
28	3.067.128 €	3.067.128 €	3.143.732 €	3.143.732 €	3.143.732 €	3.143.732 €	3.067.128 €
29	3.294.083 €	3.294.083 €	3.375.341 €	3.375.341 €	3.375.341 €	3.375.341 €	3.294.083 €
30	3.535.541 €	3.535.541 €	3.621.793 €	3.621.793 €	3.621.793 €	3.621.793 €	3.535.541 €

Aufschlüsselung: Depot vs. Immobilie (Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK])

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Aufschlüsselung: Depot vs. Immobilie (Strategy C — Buy to Live (10% EK, 10J ZB) [Liquid EK]) — Datentabelle zum Diagramm
Jahr	Depotwert	Immobilien-Equity
0	15.720 €	40.000 €
1	44.734 €	57.317 €
2	76.022 €	74.735 €
3	109.729 €	92.263 €
4	146.012 €	109.911 €
5	185.038 €	127.689 €
6	226.986 €	145.606 €
7	272.049 €	163.672 €
8	320.431 €	181.896 €
9	372.351 €	200.288 €
10	428.046 €	218.859 €
11	487.767 €	237.618 €
12	551.783 €	256.576 €
13	620.381 €	275.744 €
14	693.871 €	295.131 €
15	772.582 €	314.750 €
16	856.867 €	334.610 €
17	947.104 €	354.723 €
18	1.043.697 €	375.100 €
19	1.147.078 €	395.752 €
20	1.257.710 €	416.692 €
21	1.376.089 €	437.930 €
22	1.502.742 €	459.480 €
23	1.638.238 €	481.353 €
24	1.783.182 €	503.562 €
25	1.938.224 €	526.119 €
26	2.104.056 €	549.037 €
27	2.281.423 €	572.330 €
28	2.471.117 €	596.011 €
29	2.673.990 €	620.093 €
30	2.890.950 €	644.591 €

Modell

Annahmen & Formeln

Strategie B: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (§21 EStG). Abzugsfähige Werbungskosten: KreditZinsen, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung, AfA (linear auf Gebäudeanteil), nicht umlagefähiges Hausgeld.
Strategie C: Keine Mieteinnahmen, keine Werbungskosten/AfA bei Eigennutzung. KreditZinsen nicht abzugsfähig.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (Bundesland), Notar/Grundbuch, optional Makler.
Annuität: Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12.
AfA: Linear 2 % auf Gebäudeanteil (Standard Neubau ab 2023: höher möglich — hier editierbar).
Spekulationsfrist: Veräußerungsgewinn bei vermieteter Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei (§23 EStG) — Verkauf nicht modelliert.
Quellen: BMF, §21/§23/§32a EStG, EZB, Check24, Interhyp

BMF §21 EStG §23 EStG

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